No hay licencia de primera ocupación

¿Por qué pasa?

El problema de no hay licencia de primera ocupación en obra nueva responde a causas constructivas (ejecución), de proyecto (diseño) o de materiales (suministro). La LOE atribuye responsabilidad solidaria entre los agentes implicados (promotor, constructor, proyectista, dirección facultativa). Comprender el origen del defecto es lo primero, porque determina el plazo de garantía aplicable.

Sin LPO no puedes contratar suministros (luz, agua, gas) ni el banco formaliza la hipoteca. Cómo forzar a la promotora.

Plazos y base legal aplicable

Tres plazos posibles según la naturaleza del defecto:

• 1 año desde la entrega: si es defecto de acabado (LOE art. 17.1.c).
• 3 años desde la entrega: si es defecto de habitabilidad (LOE art. 17.1.b).
• 10 años desde la entrega: si afecta a estabilidad o resistencia mecánica (LOE art. 17.1.a, decenal con seguro obligatorio).

En todos los casos, la acción para reclamar prescribe a los 2 años desde la manifestación del daño (LOE art. 18.1), siempre dentro del plazo de garantía.

Procedimiento de reclamación

1. Documentar: fotografías con fecha, vídeos, mensajes a la promotora con acuse de recibo.
2. Pericial técnica: arquitecto o aparejador colaborador que documente el origen y coste de reparación.
3. Burofax al promotor (y, en su caso, constructor + dirección facultativa) con base legal, descripción y plazo de subsanación.
4. Demanda civil si no hay respuesta, ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar de la obra.
5. Activación de seguros donde proceda (decenal o cantidades a cuenta).

Cuánto puedes reclamar

Dos vías principales:

• Reparación in natura: el promotor o constructor ejecuta las obras de reparación a su coste.
• Indemnización por equivalente: dinero por el coste de la reparación según pericial, que permite contratar al técnico de confianza.

Adicionalmente, daños y perjuicios derivados: vivienda alternativa si la habitabilidad se compromete, deterioro de mobiliario, gastos accesorios, lucro cesante si la vivienda iba a alquilarse.

Casos típicos en Andalucía

El despacho atiende casos similares desde toda Andalucía, con énfasis en Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona, Fuengirola, Benalmádena, Mijas, Manilva, Casares, Nerja, Torremolinos) y capitales (Sevilla, Granada, Córdoba, Cádiz, Almería, Huelva, Jaén). Cada zona tiene sus particularidades (geotécnicas, climáticas, promotoras activas) que la pericial técnica debe considerar.

Preguntas frecuentes