Catálogo no exhaustivo de cláusulas abusivas habituales
- Penalizaciones desproporcionadas al consumidor (art. 85 RDLeg 1/2007).
- Cláusulas que eximen al promotor de responsabilidad por incumplimientos.
- Cláusulas que permiten al promotor modificar unilateralmente calidades, superficies o plazos.
- Imposición al comprador del pago de impuestos o gastos que legalmente corresponden al promotor (IIVTNU, plusvalía municipal, gastos de cancelación de hipoteca del promotor).
- Cláusulas que obligan al comprador a aceptar arbitraje distinto del de consumo.
- Sumisión a fuero distinto del domicilio del consumidor.
- Cláusulas que renuncian a derechos del comprador.
Efectos de la declaración de abusividad
La cláusula nula se tiene por no puesta. El contrato sigue siendo válido en lo demás (art. 83 RDLeg 1/2007), salvo que sin ella sea imposible su subsistencia.
El comprador puede reclamar la devolución de las cantidades pagadas en aplicación de la cláusula nula, con intereses desde el pago.
Procedimiento
- Revisión del contrato (reserva, compraventa privada, escritura) para identificar cláusulas potencialmente abusivas.
- Requerimiento extrajudicial al promotor para que reconozca la nulidad y devuelva las cantidades.
- Acción judicial de nulidad si no hay acuerdo. La acción es imprescriptible (art. 83 RDLeg 1/2007 tras STJUE C-698/18 y consolidada jurisprudencia TS).
Cláusulas habituales en obra nueva
- "Penalización de 30% si el comprador desiste tras la reserva" → abusiva si desproporcionada.
- "El promotor puede modificar materiales o acabados sin previo aviso por equivalentes" → suele ser abusiva (cambio unilateral).
- "Los gastos de plusvalía municipal serán de cuenta del comprador" → abusiva (corresponde al vendedor por LRHL).
- "El comprador acepta las modificaciones del proyecto que apruebe el ayuntamiento" → abusiva si no se concretan.
- "El plazo de entrega es estimativo y no esencial" → suele ser abusiva si se utiliza para diluir el incumplimiento.
Preguntas frecuentes
Ya firmé. ¿Puedo ahora pedir la nulidad?
Sí. La acción de nulidad por cláusula abusiva es imprescriptible. Puedes pedirla en cualquier momento, incluso después de escriturar.
¿Cómo sé si una cláusula es abusiva?
Aplica el test del 'desequilibrio importante en perjuicio del consumidor'. Si una cláusula te perjudica desproporcionadamente y no la negociaste, probablemente sea abusiva. Lo confirma el abogado tras revisar el contrato.
¿Recupero también los intereses?
Sí. Las cantidades pagadas en aplicación de cláusula nula se devuelven con intereses legales desde la fecha de pago (jurisprudencia consolidada del TS y TJUE).