El acta de recepción (LOE art. 6)
El acta de recepción es el documento por el que el promotor recibe la obra del constructor. Para el comprador la fecha relevante es la entrega de la vivienda, normalmente coincidente con la escritura. Desde ahí corren los plazos.
El acta de entrega al comprador debería contener: identificación, descripción del estado, lista de reservas (snagging list), fecha y firmas.
Snagging list: qué incluir
- Cualquier defecto visible: pintura, alicatado, manillas, persianas, carpintería.
- Mediciones que no encajen con planos.
- Diferencias respecto de la memoria de calidades.
- Falta de elementos contractuales (mobiliario de cocina, electrodomésticos pactados).
- Pruebas de funcionamiento de instalaciones (agua, luz, climatización).
Retención de cantidades
Si hay defectos pendientes de subsanación, el comprador puede retener cantidades hasta su corrección. Lo razonable es retener un 5-10% del precio si los defectos son menores, más si son sustanciales.
Defectos posteriores (vicios ocultos)
Los defectos que no son aparentes al momento de la entrega y que se manifiestan después están cubiertos por la garantía LOE (1, 3 o 10 años), independientemente del acta. Las reservas en el acta solo afectan a los defectos visibles.
Procedimiento típico
- Visita previa con técnico (arquitecto, aparejador) para inspeccionar.
- Listado pormenorizado de defectos con fotografías.
- Acta de entrega con reservas expresas.
- Retención proporcional del precio.
- Plazo razonable para subsanación (15-30 días).
- Si no se cumple: requerimiento + reclamación judicial.
Preguntas frecuentes
¿Puedo negarme a firmar la entrega?
Sí, si hay defectos esenciales que impiden la habitabilidad. Pero conviene firmar con reservas en lugar de negarse, para no quedar en mora.
¿Es obligatorio el técnico?
No legalmente, pero muy recomendable. Un arquitecto/aparejador detecta lo que el comprador no ve.
¿Y si la promotora se niega a aceptar la lista?
Hazla constar igualmente en el acta y firma 'con reservas'. Si se niega a recibir, envía burofax con la lista para dejar constancia.