Qué cubre la garantía decenal
La garantía decenal cubre los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio (art. 17.1.a LOE).
No cubre defectos de habitabilidad (esos son a 3 años) ni de acabado (1 año). Tampoco cubre el desgaste natural ni los daños causados por un mal uso del propietario.
El seguro decenal obligatorio (art. 19 LOE)
El art. 19 LOE obliga al promotor a contratar un seguro de daños materiales o seguro de caución que garantice durante 10 años el resarcimiento de los daños decenales. Sin este seguro, el promotor no puede formalizar la entrega ante notario (art. 20 LOE).
La compañía aseguradora responde directamente frente al adquirente, lo que es especialmente relevante cuando la promotora ha quebrado o ha desaparecido.
Cómo activar el seguro decenal
Pasos habituales:
- Identifica al asegurador: la póliza decenal se incluye en la escritura de obra nueva. Solicítala al notario donde escrituraste.
- Comunica el siniestro al asegurador en plazo, con descripción del daño, fotografías y, si es posible, informe pericial preliminar.
- Pericial contradictoria: el seguro nombra a su perito; tú puedes nombrar el tuyo si no hay acuerdo.
- Indemnización: si se acepta el siniestro, la aseguradora indemniza con cargo a la póliza.
- Demanda contra el asegurador si no acepta el siniestro o la valoración es insuficiente.
Plazos: 10 años + 2 años
10 años desde la fecha de recepción de la obra (art. 6 LOE), no desde la entrega de la vivienda. Y, dentro de ese plazo, 2 años para reclamar desde que se manifiesta el daño (art. 18 LOE).
Casos típicos decenales
- Hundimiento parcial de forjado por dimensionado insuficiente.
- Grietas progresivas en pilares por asentamiento diferencial de la cimentación.
- Pandeo de muros de carga.
- Fallo de impermeabilización subterránea que afecta a cimentación.
- Deficiencia estructural que impide el uso normal de plantas enteras.
Preguntas frecuentes
¿El seguro decenal es realmente obligatorio?
Sí, para edificios de viviendas. Sin póliza, la escritura de declaración de obra nueva no puede inscribirse en el Registro (art. 20 LOE). Hay excepciones para autopromotores de vivienda unifamiliar para uso propio.
¿Y si la promotora no me da la póliza?
Es exigible mediante requerimiento. En el Registro de la Propiedad consta también la nota referente al seguro. Si la promotora se niega, demanda.
¿Cubre daños a vecinos?
Sí, la póliza cubre los daños materiales en el edificio, lo que incluye zonas comunes y, según condicionado, daños indirectos a propietarios derivados del defecto estructural.
¿Puedo demandar al asegurador directamente?
Sí. La acción directa contra el asegurador es habitual y suele ser la vía más rápida cuando la promotora ha desaparecido.