Qué se considera retraso significativo
El contrato típico de obra nueva incluye una fecha estimada de entrega ("primer trimestre 2026", "diciembre 2026", etc.) y a veces una cláusula de tolerancia (3-6 meses) por causas técnicas. Más allá de esa tolerancia, el retraso es incumplimiento contractual.
La jurisprudencia considera que retrasos superiores a 6 meses sobre la fecha contractual sin causa justificada habilitan la resolución del art. 1124 CC. Algunos juzgados aceptan plazos menores si la promotora ha sido negligente o el comprador ya tomó decisiones irreversibles (venta de vivienda anterior, mudanza, etc.).
Opción 1: exigir cumplimiento
El comprador puede mantener el contrato y exigir la entrega con intereses por mora (art. 1100 CC). Es la vía sensata si el proyecto está claramente avanzado y el mercado favorable.
El interés legal del dinero (3,25% para 2026) suele ser insuficiente. Algunos contratos incluyen cláusula penal por retraso (ej. 0,025% diario) que puede invocarse.
Opción 2: resolver el contrato (art. 1124 CC)
Si el retraso es relevante y se mantiene tras requerimiento, el comprador puede resolver. Efectos:
- Devolución íntegra de todas las cantidades pagadas a cuenta.
- Intereses legales desde cada pago.
- Indemnización por daños y perjuicios derivados del retraso (vivienda alternativa, mudanzas, oportunidades perdidas).
Activación del aval bancario o seguro de cantidades
La Ley 38/1999 (disp. ad. 1ª, reformada por Ley 20/2015) obliga a la promotora a garantizar las cantidades entregadas a cuenta mediante aval bancario o seguro. Ante un retraso superior al pactado o ante la imposibilidad de entrega, el comprador puede dirigirse directamente al avalista o asegurador para recuperar el dinero, incluso si la promotora se niega.
Procedimiento típico
- Comprobar fecha contractual de entrega y plazo de tolerancia.
- Burofax a la promotora pidiendo cumplimiento o resolución, con plazo de respuesta.
- Activación del aval o seguro si no se resuelve.
- Demanda civil por resolución contractual y devolución con intereses si no se atiende.
- Reclamación adicional de daños y perjuicios.
Preguntas frecuentes
¿Puedo resolver si el retraso es de 3 meses?
Difícil sin cláusula específica. La jurisprudencia exige 'retraso esencial', que suele apreciarse a partir de 6 meses sin causa justificada. Pero si hay cláusula de plazo esencial expresa, sí.
¿Tengo que esperar a que la promotora me notifique el retraso?
No. Vence la fecha y empieza el retraso. Lo que sí conviene es enviar burofax para constituir formalmente en mora.
¿Y si la promotora ofrece compensación económica para que firme?
Negocia. Pero hazlo con la opción de resolver sobre la mesa. La compensación tiene que cubrir los daños reales, no las molestias percibidas.
¿El aval cubre solo el principal o también los intereses?
Principal + intereses legales desde cada pago hasta el reintegro. Algunas pólizas también cubren costes de reclamación; verifica el condicionado.