Tipos de arras (art. 1454 CC)
El Código Civil distingue tres tipos:
- Confirmatorias: refuerzan el cumplimiento. No permiten desistir; quien incumple, además, indemniza daños y perjuicios.
- Penitenciales (1454 CC): el comprador puede desistir perdiéndolas; el vendedor puede desistir devolviendo el doble.
- Penales: en caso de incumplimiento, la parte cumplidora se queda con las arras como pena.
Si el contrato no especifica, la jurisprudencia interpreta que son confirmatorias salvo prueba en contrario.
La garantía obligatoria de cantidades a cuenta
La Ley 38/1999 disp. ad. 1ª (en la redacción dada por la Ley 20/2015) obliga al promotor a garantizar todas las cantidades entregadas a cuenta antes de la entrega. La garantía debe ser aval bancario o seguro de caución e identificar individualmente al comprador.
La ausencia de aval es infracción grave (sancionable hasta 60.000 € por unidad, según normativa autonómica de consumo). Sobre todo: legitima al comprador a resolver el contrato.
Cómo recuperar las cantidades
Tres vías habituales:
- Frente al promotor: si la entrega no se produce en plazo, requiérelo con burofax y resuelve por incumplimiento (art. 1124 CC).
- Frente al avalista/asegurador: la acción directa contra el avalista no requiere previa declaración de incumplimiento del promotor; basta con presentar contrato + plazo vencido + comunicación de la voluntad de resolver.
- Frente al banco depositario: si las cantidades se ingresaron en cuenta especial, el banco también responde solidariamente si no comprobó la existencia de aval.
Plazos
La acción para reclamar las cantidades prescribe a los 5 años desde que pudo ejercitarse (art. 1964 CC), salvo que se haya pactado plazo más breve. La acción contra el aval se rige por los plazos de la propia póliza.
Casos típicos
- Promotora que no entrega y no devuelve la señal: activación de aval.
- Comprador que desea desistir antes de firmar la escritura: depende del tipo de arras.
- Cambio sustancial del proyecto (calidades, superficie): habilita resolución sin pérdida de cantidades.
- Promotora en concurso: ejecución del aval ante la entidad financiera.
Preguntas frecuentes
Si firmé reserva y me arrepiento, ¿pierdo el dinero?
Depende del contrato. Si son arras penitenciales, sí (pero solo eso). Si son confirmatorias, además podrías deber daños. Revísalo antes de comunicar el desistimiento.
¿La promotora me puede negar el aval?
No. Es obligatorio. Si te lo niega, es indicio de problema mayor. Plantéate resolver.
¿Cuánto tarda el banco en pagar el aval?
De 30 a 90 días desde la reclamación documentada, según la entidad. Si demoran, se pueden reclamar también intereses por mora.