- El caso de Segovia
- La sentencia del Tribunal Supremo (octubre 2025)
- Por qué este fallo cambia la estrategia procesal
- Aplicación práctica para compradores de obra nueva
- Caso Costa del Sol: por qué esta doctrina te importa
- Preguntas frecuentes
El caso de Segovia
Una comunidad de propietarios de un edificio en San Rafael (Segovia) demandó a la promotora-constructora y al arquitecto técnico director de ejecución por numerosos defectos constructivos. En primera instancia, ambos fueron condenados a reparar. En apelación, la Audiencia Provincial de Madrid absolvió al arquitecto técnico aplicando la prescripción del art. 18.1 LOE: la comunidad no había dirigido frente a él un requerimiento concreto antes de los 2 años desde la manifestación del daño.
La sentencia del Tribunal Supremo (octubre 2025)
El Supremo, en su STS 1496/2025 de 27 de octubre, estimó el recurso de la comunidad de propietarios y revocó la absolución del arquitecto técnico, devolviendo plena validez a la condena de primera instancia. Argumentos:
- La doctrina sobre solidaridad impropia en defectos constructivos exige analizar caso por caso si la interrupción de la prescripción frente a un agente alcanza a los demás.
- En el supuesto, los actos de la comunidad sí cumplían los requisitos para extender efectos.
- El art. 17.3 LOE: el promotor responde 'en todo caso' con los demás agentes ante los adquirentes; no caben recortes por defectos formales en la reclamación previa.
Por qué este fallo cambia la estrategia procesal
Hasta 2025 era habitual que algunos defectos constructivos se quedaran sin responsable porque la prescripción había corrido frente a uno de los agentes. La STS 1496/2025 refuerza la posición de los compradores y comunidades:
- Se consolida la doctrina de que la responsabilidad del promotor es 'en todo caso' aún cuando otras responsabilidades estén claramente delimitadas.
- Se da peso a los actos interruptivos genéricos que afecten a la relación global, no solo a los nominalmente dirigidos contra un agente.
- La estrategia óptima: demandar a todos los agentes con solicitud expresa de declaración de responsabilidad solidaria.
Aplicación práctica para compradores de obra nueva
Si tienes defectos en obra nueva (humedades, grietas, fallos de instalaciones), la sentencia te aporta tres prácticas concretas:
- Burofax extenso: dirige tu requerimiento a todos los agentes (promotor, constructor, proyectista, dirección facultativa y técnico director de ejecución), no solo al promotor.
- Documenta la fecha de manifestación del daño: fotografías con fecha visible, mensajes a la promotora con acuse.
- No esperes: aunque la garantía LOE dure 1, 3 o 10 años, la acción prescribe a los 2 años desde que se manifiesta el daño (art. 18.1 LOE).
Caso Costa del Sol: por qué esta doctrina te importa
En Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona, Fuengirola, Benalmádena, Mijas, Manilva, Casares, Nerja, Torremolinos), donde la promoción residencial se ha disparado entre 2020-2026, esta sentencia refuerza la posición de cualquier comprador con defectos. Las promotoras suelen oponer prescripción como primera defensa; con esta STS, las oposiciones formales pierden fuerza si la reclamación inicial fue suficientemente amplia.
Preguntas frecuentes
¿Qué plazo tengo realmente para reclamar vicios?
Plazo de garantía: 1, 3 o 10 años desde la entrega (LOE art. 17). Plazo de acción: 2 años desde la manifestación del daño (LOE art. 18.1). Si el daño se manifiesta el año 9 del decenal, todavía tienes 2 años más.
¿Si solo demando al promotor pierdo opciones?
Pierdes la solidaridad de los demás agentes. Estratégicamente recomendamos demandar a todos los agentes implicados en la construcción para asegurar la respuesta económica.
¿La sentencia es aplicable en Andalucía?
Sí. La doctrina del Tribunal Supremo unifica la interpretación en toda España, incluida Andalucía.
Fuente: STS 1496/2025, Rec. 4192/2020, de 27 de octubre de 2025 (Iberley / Idealista News / Código Civil).
