- El plazo de entrega: cláusulas habituales
- Cuándo el retraso habilita resolución
- Las dos opciones del art. 1124 CC
- La garantía de cantidades a cuenta (Ley 20/2015)
- Indemnización de daños y perjuicios
- Procedimiento típico
- Casos típicos en Andalucía
- Preguntas frecuentes
El plazo de entrega: cláusulas habituales
El contrato de obra nueva sobre plano incluye habitualmente una fecha estimada de entrega ("primer trimestre 2026", "diciembre 2026") y, casi siempre, una cláusula de tolerancia de 3 a 6 meses por causas técnicas o administrativas (retrasos en licencias, suministros, etc.).
El cómputo se hace desde la fecha contractual, no desde la firma. La tolerancia debe estar expresamente pactada; sin ella, la fecha es de cumplimiento estricto.
Cuándo el retraso habilita resolución
La jurisprudencia del Tribunal Supremo viene exigiendo que el retraso sea esencial para habilitar la resolución del art. 1124 CC. Los criterios:
- Duración del retraso (habitualmente más de 6 meses pasada la tolerancia se considera esencial).
- Existencia de cláusula expresa de plazo esencial.
- Frustración del fin del contrato para el comprador (vendió su vivienda anterior, organizó mudanza, etc.).
- Mala fe o negligencia del promotor.
Sentencias del TS como la STS 7/2018 o STS 410/2019 marcan la línea: retrasos prolongados sin causa justificada habilitan la resolución incluso sin cláusula expresa de plazo esencial.
Las dos opciones del art. 1124 CC
El comprador puede elegir entre:
- Exigir cumplimiento + intereses por mora (art. 1100 CC) + indemnización por daños y perjuicios. Sentido cuando el proyecto está avanzado y el mercado favorable.
- Resolver el contrato con efectos retroactivos: devolución íntegra de todas las cantidades entregadas, intereses legales desde cada pago, indemnización por daños (alquiler alternativo, mudanzas, oportunidades perdidas).
La garantía de cantidades a cuenta (Ley 20/2015)
La Ley 38/1999 disp. ad. 1ª (en la redacción dada por la Ley 20/2015) obliga al promotor a garantizar todas las cantidades entregadas mediante aval bancario o seguro de caución. Si la promotora no entrega en plazo, el comprador puede:
- Comunicar al avalista/asegurador la voluntad de rescindir y recuperar las cantidades.
- El avalista debe pagar (típicamente 30-90 días).
- Si no paga, demanda directa contra el avalista (acción directa).
Es la vía más rápida cuando la promotora rehúsa o ha quebrado.
Indemnización de daños y perjuicios
Además del principal e intereses, el comprador puede reclamar:
- Coste de vivienda alternativa (alquiler) durante el retraso.
- Mudanzas adicionales y gastos accesorios.
- Lucro cesante si la vivienda iba a alquilarse o se perdió oportunidad económica.
- Coste financiero de hipoteca puente, intereses pagados de la hipoteca tras la fecha de entrega prevista, etc.
- Daño moral en casos cualificados (frustración del proyecto vital, espera prolongada).
Procedimiento típico
- Burofax al promotor recordando fecha contractual, otorgando plazo razonable (15-30 días) para entrega o resolución.
- Si no atiende: nuevo burofax comunicando resolución y reclamando devolución.
- Notificación al avalista/asegurador para que abone las cantidades garantizadas.
- Demanda judicial si el avalista o el promotor se niegan, acumulando: resolución + devolución + intereses + daños.
Casos típicos en Andalucía
El boom de promoción residencial 2020-2026 en Costa del Sol (Estepona, Marbella, Mijas, Fuengirola) ha generado retrasos sistemáticos en varios proyectos. Los casos que llegan al despacho suelen presentar:
- Retrasos de 12-24 meses por dificultades de suministros y mano de obra.
- Promotoras que invocan causas de fuerza mayor (Covid, guerra, inflación) inadmisibles.
- Compradores extranjeros (UK, Países Bajos, Bélgica, Francia) atrapados en la espera.
Preguntas frecuentes
¿Puedo resolver si solo me retrasan 3 meses?
Difícil sin cláusula expresa de plazo esencial. La jurisprudencia mayoritaria exige retraso sustancial (6+ meses) o la frustración acreditada del fin contractual.
¿Las cláusulas que dicen 'plazo estimativo y no esencial' son válidas?
Suelen ser abusivas. Se utilizan para diluir el incumplimiento. El TS las ha declarado nulas en casos análogos.
¿El aval cubre también el IVA?
Sí, en la práctica habitual. El IVA entregado al promotor forma parte de las cantidades garantizadas.
¿Y si la promotora ofrece compensación económica para que firme la prórroga?
Negocia. Pero hazlo con la opción de resolver sobre la mesa. La compensación debe cubrir los daños reales: alquiler alternativo, intereses, oportunidades perdidas.
