- 1. La ley aplicable es la española, no la tuya
- 2. La jurisdicción es la española
- 3. El NIE es imprescindible
- 4. El idioma del contrato y de la escritura
- 5. El aval bancario o seguro de cantidades te protege tanto a ti como a un comprador español
- 6. Los plazos LOE corren igual aunque vivas fuera
- 7. Hacienda: no olvides el Modelo 211 si la operación incluye retención
- Cómo trabajamos con compradores extranjeros
- Preguntas frecuentes
1. La ley aplicable es la española, no la tuya
Aunque seas británico, holandés, belga, francés, alemán o nórdico y aunque hayas firmado en inglés, la ley aplicable a la compraventa de una vivienda en España es la española. Aplican la LOE, el Código Civil, la Ley de Defensa de los Consumidores y la legislación autonómica andaluza. Tus derechos no varían por tu nacionalidad: tienes los mismos plazos LOE, las mismas acciones y las mismas garantías que un comprador español.
2. La jurisdicción es la española
Cualquier procedimiento se sustancia ante los tribunales españoles del lugar de la vivienda. Las cláusulas que intentan imponer fuero extranjero o arbitraje en otro país son habitualmente abusivas y nulas. Eso significa que un comprador del Reino Unido con una vivienda en Marbella, demanda ante los Juzgados de Marbella, no ante los tribunales ingleses.
3. El NIE es imprescindible
El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es obligatorio para cualquier transacción inmobiliaria en España. Sin NIE no puedes escriturar, no puedes contratar suministros y no puedes ejercitar acciones judiciales. Si aún no lo tienes, lo gestionamos por poder notarial: 4-8 semanas.
4. El idioma del contrato y de la escritura
El contrato privado puede ser bilingüe (español + inglés) y se firma en ambos idiomas, pero la escritura ante notario es siempre en español. Si no hablas el idioma, el notario debe acompañar al traductor (a veces, jurado). En caso de discrepancia entre la versión española y la inglesa del contrato privado, prevalece la española salvo pacto expreso. La revisión por abogado bilingüe es imprescindible.
5. El aval bancario o seguro de cantidades te protege tanto a ti como a un comprador español
La Ley 20/2015 obliga al promotor a garantizar las cantidades a cuenta. Es aplicable también a compradores extranjeros, sin excepción. En caso de problemas, puedes activar el aval directamente contra el banco español, sin necesidad de demandar al promotor primero.
6. Los plazos LOE corren igual aunque vivas fuera
Los plazos de garantía (1, 3, 10 años) y de prescripción (2 años desde la manifestación del daño) corren igual aunque no estés en España. Pasar temporadas fuera no suspende los plazos. Si detectas un defecto durante tu estancia, comunícalo de inmediato (foto con fecha, email a la promotora con acuse) para preservar tus derechos.
7. Hacienda: no olvides el Modelo 211 si la operación incluye retención
Si el vendedor es no residente, hay obligación de retener el 3% del precio y depositarlo en Hacienda mediante Modelo 211. En obra nueva con vendedor promotor residente, no aplica, pero conviene verificarlo con asesor fiscal.
Cómo trabajamos con compradores extranjeros
El despacho atiende en español e inglés. Operativa habitual:
- Videollamada inicial en tu idioma.
- Documentación bilingüe.
- Poder notarial remoto si no puedes venir.
- Coordinación con notarías de Costa del Sol que admiten inglés.
- WhatsApp directo durante todo el procedimiento.
- Coordinación con asesor fiscal y gestor inmobiliario si lo necesitas.
Preguntas frecuentes
¿Necesito viajar a España para reclamar?
No. Con poder notarial otorgado en tu país (o en consulado español), gestionamos todo el procedimiento desde Málaga.
¿Qué pasa si la promotora opera con sede en otro país?
Si la propiedad está en España, la ley y la jurisdicción son españolas. La nacionalidad de la promotora no cambia tus derechos.
¿Honorarios?
Cerrados desde la primera reunión, con presupuesto por escrito en inglés o español. Aceptamos transferencia internacional.
Fuente: Marco normativo español + jurisprudencia europea sobre cláusulas de fuero en relaciones B2C.
