- 1. Penalización desproporcionada por desistimiento del comprador
- 2. Modificación unilateral de calidades
- 3. Imputación al comprador de la plusvalía municipal
- 4. Exoneración de responsabilidad por defectos
- 5. Cláusula de plazo no esencial
- 6. Imposición de notario o gestor designado por el promotor
- 7. Aceptación previa de modificaciones del proyecto
- 8. Cláusula de sumisión a fuero ajeno al domicilio del consumidor
- 9. Renuncia anticipada a derechos LOE
- 10. Cláusula de penalización moratoria asimétrica
- Cómo se ataca: la acción de nulidad imprescriptible
- Preguntas frecuentes
1. Penalización desproporcionada por desistimiento del comprador
'Si el comprador desiste, perderá el 30% de las cantidades entregadas más una penalización adicional de 10.000 €.' Suele ser abusiva conforme al art. 85 RDLeg 1/2007 (desequilibrio importante en perjuicio del consumidor). Se ataca con éxito si la cláusula no es recíproca o si la cuantía es desproporcionada en relación con los daños reales del promotor.
2. Modificación unilateral de calidades
'El promotor podrá sustituir los materiales especificados en la memoria por otros similares o equivalentes sin previo aviso.' Abusiva. La memoria de calidades es vinculante. El TS ha rechazado el concepto de 'equivalencia' como autorización general para empeorar las calidades.
3. Imputación al comprador de la plusvalía municipal
'El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana será de cuenta del comprador.' Abusiva. La Ley Reguladora de las Haciendas Locales atribuye el sujeto pasivo de la plusvalía al vendedor (el promotor en obra nueva). Cualquier cláusula que invierta la carga es nula.
4. Exoneración de responsabilidad por defectos
'El promotor queda exonerado de cualquier defecto de construcción salvo los expresamente reclamados antes de la entrega.' Nula de pleno derecho. La LOE es derecho imperativo y no admite renuncia previa.
5. Cláusula de plazo no esencial
'La fecha de entrega tiene carácter meramente orientativo y no constituye plazo esencial.' Usada para diluir el incumplimiento. Abusiva. La jurisprudencia exige que cualquier cláusula de tolerancia sea concreta (3-6 meses), no genérica.
6. Imposición de notario o gestor designado por el promotor
'La escritura se otorgará ante el notario designado por el promotor y los gastos serán de cuenta del comprador.' La libre elección de notario es derecho del consumidor (Reglamento Notarial). La cláusula que la limita es abusiva. Los gastos extra impuestos también.
7. Aceptación previa de modificaciones del proyecto
'El comprador acepta cualquier modificación del proyecto que apruebe el ayuntamiento durante la obra.' Genérica y por tanto abusiva. Las modificaciones sustanciales habilitan la resolución; aceptarlas en blanco vulnera derechos básicos.
8. Cláusula de sumisión a fuero ajeno al domicilio del consumidor
'Cualquier controversia se someterá a los Juzgados de [ciudad lejana del comprador].' En relaciones B2C la sumisión expresa fuera del domicilio del consumidor es abusiva (jurisprudencia TJUE consolidada).
9. Renuncia anticipada a derechos LOE
'El comprador renuncia a cualquier acción derivada de la LOE.' Nula radicalmente. La LOE es derecho imperativo de orden público.
10. Cláusula de penalización moratoria asimétrica
'Si el comprador se retrasa en los pagos, abonará un 1% diario sobre la cantidad debida. Si el promotor se retrasa en la entrega, se devengará el interés legal.' Asimetría manifiesta. Abusiva. La penalización moratoria al comprador es desproporcionada en relación con el interés legal aplicable al promotor.
Cómo se ataca: la acción de nulidad imprescriptible
La acción de nulidad por cláusula abusiva (RDLeg 1/2007, art. 83) es imprescriptible conforme a la jurisprudencia del TJUE (entre otras, STJUE C-698/18). Puedes pedirla en cualquier momento: antes de firmar, durante la ejecución, después de la escritura. Si la cláusula es declarada nula, se tiene por no puesta y las cantidades pagadas en aplicación de ella se devuelven con intereses legales desde el pago.
Preguntas frecuentes
¿Si ya firmé hace años, sigo pudiendo reclamar?
Sí. La acción es imprescriptible. La revisión inicial del contrato te dirá qué cláusulas son atacables y qué cantidades podrías recuperar.
¿Cuánto puedo recuperar atacando cláusulas abusivas?
Variable. Si pagaste impuestos (plusvalía municipal) que no te correspondían, los recuperas íntegros con intereses. Si firmaste con penalización abusiva, la cláusula se anula sin coste para ti.
Fuente: RDLeg 1/2007 arts. 80-91. STJUE C-698/18 y jurisprudencia consolidada Sala 1ª TS.
