Legitimación procesal de la comunidad
La comunidad de propietarios (Ley 49/1960 LPH y, en su caso, Código Civil) puede demandar a la promotora cuando los defectos afectan a elementos comunes. Es necesario:
- Acuerdo de junta autorizando al presidente para reclamar.
- Identificación del defecto y agente responsable.
- Pericial técnica que cuantifique la reparación.
Defectos comunes típicos
- Piscina: grietas, pérdidas de agua, fallos de impermeabilización, bombas mal dimensionadas.
- Garaje: filtraciones de aguas subterráneas, ventilación insuficiente, suelo agrietado.
- Ascensor: fallos repetidos, no cumple normativa de accesibilidad, ruido excesivo.
- Fachada: desprendimientos, manchas de humedad, mala adherencia del revestimiento.
- Cubierta: filtraciones generalizadas, problemas de aislamiento.
- Instalaciones generales: cuadros eléctricos sobredimensionados o mal dimensionados, fontanería con fugas.
- Vías de evacuación / PCI: incumplimiento de normativa contra incendios.
Procedimiento
- Detección y junta extraordinaria para acordar reclamación.
- Pericial técnica encargada por la comunidad.
- Burofax al promotor y demás agentes.
- Demanda judicial con base en LOE + acciones contractuales.
- Ejecución de sentencia / activación del seguro decenal si procede.
Doble vía: comunidad + propietarios individuales
Algunos defectos pueden afectar simultáneamente a la comunidad y a un propietario individual (humedad en fachada que entra en su vivienda). En ese caso, ambas legitimaciones son compatibles.
Preguntas frecuentes
¿La comunidad puede negarse a reclamar?
Si un acuerdo de junta lo decide así, sí. Pero los propietarios disidentes pueden impugnar el acuerdo (art. 18 LPH) por contrario a los intereses comunes.
¿Quién paga la pericial?
La comunidad. Si gana, se reclama como costas y gastos en el procedimiento.
¿Cuánto tarda?
Similar a un caso individual: 12-24 meses con instancia + posible recurso. La buena noticia: las sentencias en defectos comunes suelen ser muy concretas y favorables si la pericial está bien hecha.