Fase 1 · Reserva y contrato privado
Revisamos el contrato de reserva o el contrato privado de compraventa antes de que firmes. Identificamos cláusulas abusivas (penalizaciones desproporcionadas, modificación unilateral de calidades, gastos mal repartidos), plazos de entrega y tolerancia, y comprobamos que la promotora ha aportado aval bancario o seguro de caución que garantiza las cantidades entregadas (Ley 38/1999 disp. ad. 1ª, en redacción dada por la Ley 20/2015).
Entregamos informe escrito con semáforo de riesgos (verde/ámbar/rojo) y propuestas de modificación contractual para negociar con la promotora.
Fase 2 · Verificación registral y administrativa
Compruebas la propiedad, las cargas y los seguros antes de poner un euro:
- Nota simple del Registro de la Propiedad: titularidad, hipotecas, embargos.
- Licencia de obras y declaración de obra nueva.
- Seguro decenal contratado (LOE art. 19).
- Aval bancario o seguro de cantidades a cuenta (Ley 20/2015).
- Calificación urbanística del suelo.
- Inscripción en el Registro Mercantil de la promotora y su solvencia.
Fase 3 · Escritura ante notario
Asistimos al otorgamiento de la escritura, con o sin tu presencia física (poder notarial). Verificamos:
- Coincidencia entre lo escriturado y lo pactado en privado.
- Imputación correcta de impuestos (IVA, AJD; nunca la plusvalía municipal al comprador).
- Constancia del seguro decenal y de la licencia de primera ocupación.
- Estado de cargas en el momento de la firma.
- Forma de pago y certificaciones de avance.
Fase 4 · Recepción, snagging y retención
Acompañamos en la recepción de la vivienda con técnico colaborador (arquitecto o aparejador). Listado pormenorizado de defectos (snagging list), reservas expresas en el acta de entrega y, si procede, retención del 5-10% del precio hasta subsanación.
Fase 5 · Inscripción y post-venta
Inscripción registral, alta en suministros, comunicación a la comunidad de propietarios, modelo 211 si aplica retención por no residente. Y, durante los 10 años siguientes, asistencia para cualquier reclamación que active la garantía LOE.
Preguntas frecuentes
¿Necesito un abogado si el notario ya revisa la escritura?
Sí. El notario verifica la legalidad formal del documento, pero no defiende tus intereses ni revisa el contrato privado previo (que es donde están la mayoría de cláusulas problemáticas). El abogado actúa antes y después del notario.
¿Vale para off-plan (sobre plano)?
Es donde más se nota. La revisión del contrato privado, la verificación del aval y el seguimiento durante la obra son críticos en compras sobre plano.
¿Tienes presencia en Costa del Sol?
Sí. Atención online desde Málaga y, cuando se requiere presencia física, coordinación con notarios bilingües y procuradores locales en Marbella, Estepona, Fuengirola, Sotogrande, etc.
¿Honorarios?
Cerrados desde la primera reunión, en función del valor de la operación y la complejidad. Te lo decimos por escrito antes de empezar.