¿Quién cancela y por qué?
Cuatro escenarios habituales:
- Cancelas tú sin causa: depende del tipo de arras (CC art. 1454). Penitenciales: pierdes la señal. Confirmatorias o penales: además, daños y perjuicios.
- Cancelas tú con causa (la promotora incumple): art. 1124 CC. Resolución con devolución íntegra + intereses + daños. Activación del aval o seguro de cantidades a cuenta.
- Cancela la promotora sin causa: resolución contra el comprador. Inexistente en la práctica salvo penalización contractual mutua.
- Resolución mutua de común acuerdo: vía amistosa, con coste pactado entre las partes.
Cancelar por retraso o incumplimiento de la promotora
Es el caso más frecuente. La promotora se retrasa más allá del plazo contractual (más la tolerancia pactada) o cambia sustancialmente las condiciones (calidades, superficie, plazos). En ese caso el comprador puede:
- Resolver el contrato (art. 1124 CC) con efecto retroactivo.
- Recuperar todas las cantidades entregadas + intereses legales desde cada pago.
- Reclamar daños y perjuicios (vivienda alternativa, mudanzas, lucro cesante).
- Activar el aval bancario o seguro de caución (acción directa, sin esperar a sentencia).
Cancelar por voluntad propia: el coste real
Si quieres desistir por circunstancias personales:
- Arras penitenciales (CC 1454): pierdes lo entregado. Es el coste pactado, no hay reclamación adicional.
- Arras confirmatorias o penales: además de la señal, el comprador puede deber daños y perjuicios (lucro cesante de la promotora, costes de comercialización).
- Cláusula de penalización contractual: si el contrato fija una penalización (ej. 20% del precio), revisar si es desproporcionada (típicamente abusiva — RDLeg 1/2007).
Acuerdo amistoso de cancelación
Cuando las dos partes quieren terminar sin pleito, redactamos un acuerdo amistoso de cancelación con:
- Devolución parcial de las cantidades entregadas.
- Renuncia recíproca a acciones judiciales.
- Cancelación registral del contrato (si se inscribió).
- Plazo concreto de devolución.
Es la vía más rápida y, casi siempre, la más rentable para ambas partes.
Casos especiales: cambio sustancial del proyecto
Si la promotora modifica el proyecto durante la obra (cambia calidades, reduce superficies, altera distribución) puede ser causa suficiente de resolución sin pérdida de cantidades. Lo determina el alcance del cambio y la jurisprudencia es generosa con el comprador.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cancelar simplemente porque he cambiado de opinión?
Sí, pero pierdes lo entregado (al menos las arras). Si las arras son penitenciales, ahí termina la cosa. Si son confirmatorias, podrías deber daños.
¿Si la promotora se retrasa 3 meses, puedo cancelar?
Difícil sin cláusula esencial expresa. La jurisprudencia mayoritaria pide 6+ meses sin causa justificada o la frustración acreditada del fin contractual.
¿Quién paga al abogado si gano la cancelación judicial?
Si la sentencia condena en costas a la promotora, ella. Si no hay condena en costas, las paga cada parte. Lo evaluamos antes de iniciar.