Abogado para temas de cambio unilateral de calidades en obra nueva

Qué es la memoria de calidades

Documento técnico que detalla los materiales, marcas y acabados que se utilizarán en la vivienda: pavimentos, sanitarios, grifería, carpintería interior y exterior, electrodomésticos (si los hay), aislamientos, climatización, mobiliario de cocina, instalaciones, etc.

Suele anexarse al contrato privado y debe ser detallada. Las menciones vagas ('material cerámico de gama media') juegan a favor del promotor y deben rechazarse en revisión previa.

Cuándo es lícito el cambio

• Cuando el contrato lo autoriza con motivo justificado (falta de suministro, mejora técnica acreditada) y siempre que sea por materiales equivalentes o de mayor calidad.
• Cuando hay acuerdo escrito del comprador.
• Cuando la modificación viene impuesta por licencia o normativa sobrevenida.

La carga de la prueba de la justificación recae en el promotor.

Cuándo es ilícito y qué pedir

Si el cambio es unilateral y a peor, el comprador puede:

• Exigir la sustitución por el material pactado.
• Reclamar la diferencia económica (rebaja proporcional del precio).
• Resolver el contrato si el cambio es sustancial.

Pericial técnica

Para acreditar la diferencia es imprescindible una pericial técnica que mida:

• Calidad del material instalado vs. pactado (rango catalogal, gama, marca).
• Precio de mercado del material instalado.
• Diferencia económica.
• Repercusión en valor de la vivienda.

Casos típicos

• Sustitución de gres porcelánico de gama alta por uno básico.
• Sanitarios de marca de prestigio sustituidos por marca blanca.
• Carpintería exterior de aluminio rotura de puente térmico por aluminio simple.
• Pintura plástica en lugar de pintura mate especial.
• Bomba de calor doméstica de menor potencia/eficiencia.
• Mobiliario de cocina con tirador y bisagra de menor calidad.

Preguntas frecuentes